El mercado inmobiliario de Moscú está inundado de "turistas de apartamentos".

A finales de la primavera y principios del verano, comenzó a gestarse una nueva y potente tendencia en el mercado inmobiliario secundario de la capital: ante la caída de la rentabilidad de los depósitos en rublos, muchos depositantes bancarios se centraron en los apartamentos terminados. Hoy en día, la vivienda secundaria, dependiendo de la ubicación y el proyecto, cuesta de media entre un 25 % y un 50 % menos que la obra nueva, y en caso de una nueva reducción del tipo de interés clave del Banco Central, ofrece buenas perspectivas de inversión.

Como explicó a MK Sergey Shloma, director del Departamento de Mercado Secundario de INKOM-Real Estate, desde abril, la demanda potencial ha ido aumentando en el mercado secundario de Moscú, lo que no se ha traducido en avances ni transacciones: el llamado "turismo de apartamentos" ha comenzado a ganar fuerza, cuando los compradores potenciales están interesados ​​en propiedades, ponen las que les gustan en el sitio web en la cesta de su cuenta personal, van a las visitas, pero no realizan compras.

Según él, ha surgido un cierto tipo de comprador: los titulares de depósitos bancarios en rublos que vencen en los próximos meses. No están seguros de que la alta rentabilidad de los depósitos se mantenga al mismo nivel y buscan opciones para obtener ganancias. Estos "turistas" pasean, miran y piensan: ¿deberían comprar algo? "La participación de estos "turistas" en el mercado inmobiliario secundario se ha duplicado en comparación con el primer trimestre de este año y ahora asciende a alrededor del 30%. Pero la demanda real no aumenta: el número de anticipos y transacciones es aproximadamente el mismo mes a mes", señaló el analista.

—La demanda diferida se está acumulando ahora —enfatizó Shloma—. En sentido figurado, se cierne sobre el mercado como una capa de nieve y está a punto de caer cuando el sol la derrita. Es decir, el tipo de interés clave del Banco Central bajará. Obviamente, cuando se ajuste el tipo de interés del Banco Central y cambien los plazos de los depósitos, habrá una afluencia de compradores debido a quienes tienen dinero en depósitos, además de los titulares de hipotecas. En general, se espera un panorama interesante, pero por ahora el mercado está aburrido.

A finales de primavera y principios de verano, la oferta y el número de transacciones en el mercado secundario de Moscú, dada la ausencia de hipotecas, no aumentan, pero tampoco disminuyen, reconocieron los expertos. En consecuencia, el coste de la vivienda se mantiene estable: incluso en el contexto de un aumento generalizado de precios, la inflación en el mercado secundario es prácticamente nula.

Según Shloma, el precio medio por metro cuadrado en el mercado secundario del antiguo Moscú es actualmente de 283.300 rublos, mientras que en el mercado de obra nueva es de 451.000 rublos, lo que representa una diferencia del 59 %. Sin embargo, cabe destacar que este es el precio medio aritmético por metro cuadrado y que, dentro del antiguo Moscú, hay muy pocos edificios nuevos de clase económica, mientras que la oferta secundaria se compone principalmente de viviendas de consumo masivo.

Según los resultados de mayo pasado, los líderes en ventas en el casco antiguo de Moscú fueron los segmentos de vivienda más económicos: edificios de cinco plantas de paneles y ladrillo. Los lotes más económicos (estudios y apartamentos de una habitación) están siendo los primeros en ser absorbidos por el mercado, lo que indica una demanda solvente limitada, declaró a MK Elena Mishchenko, jefa del departamento de bienes raíces urbanos y suburbanos de NDV Supermarket Real Estate.

Compran principalmente al contado. Según sus datos, entre el 80% y el 85% de las transacciones se realizan al contado y solo entre el 10% y el 15% a crédito. En viviendas de alta gama terminadas, los compradores solicitan préstamos pequeños, de entre 1,5 y 4 millones de rublos.

Debido a que la mayor parte de los compradores (alrededor del 90%) acude al mercado inmobiliario secundario de Moscú con fondos propios, obtenidos, entre otras cosas, de la venta de un apartamento en una transacción alternativa y de ahorros en depósitos, se ha formado una nueva tendencia: ha aumentado el interés por apartamentos con distribuciones convenientes, en buen estado y con una sólida renovación moderna. Estas propiedades, según Serguéi Shloma, representan alrededor del 70% de la demanda en el mercado secundario. Y solo el 30% corresponde a terrenos del segmento de precios más bajos.

Si antes, con los préstamos para vivienda asequible, los compradores mayoritarios eran los hipotecados, quienes buscaban principalmente lo más económico, ahora quienes cuentan con el dinero completo para la compra optan por la calidad. Muchos están dejando sus depósitos bancarios y comprando apartamentos con la posibilidad de mudarse de inmediato.

Según Elena Mishchenko, en los próximos meses el mercado inmobiliario secundario podría beneficiarse debido a la falta de oferta necesaria en el mercado de obra nueva. Dado que los tipos de interés hipotecarios en los mercados primario y secundario prácticamente se han acercado, el comprador optará por viviendas prefabricadas. Además, existen condiciones de venta más flexibles en el mercado inmobiliario secundario: se puede negociar un descuento con el vendedor. En promedio, es del 5-8%. Sin embargo, si el vendedor necesita vender la vivienda con urgencia, puede bajar 500 mil rublos o incluso más. En este sentido, el mercado primario no está preparado para reducir significativamente el precio.

En verano, se puede comprar una casa a buen precio porque los vendedores están más dispuestos a rebajar el precio. "Pero hay que recordar que en esta época del año hay menos opciones: muchos vendedores retiran sus propiedades del mercado durante el verano. Como muestra nuestra observación a largo plazo del mercado inmobiliario, la demanda disminuye en verano y, de finales de agosto a septiembre, la actividad compradora se reanuda", señaló el experto.

Según el pronóstico de Sergei Shloma, es improbable que se produzcan cambios radicales en el segmento secundario este verano, ya que es improbable que haya hipotecas más baratas en un futuro próximo. «Se espera una afluencia significativa de compradores cuando el Banco de Rusia reduzca el tipo de interés clave al 12 %. Pero esto no ocurrirá pronto; el Banco Central no necesita una reducción drástica del tipo de interés clave, ya que esto podría volver a acelerar la inflación», concluyó el analista.

Según Oleg Repchenko, director del Centro de Análisis de Indicadores del Mercado Inmobiliario, el mercado inmobiliario de la capital sigue en una encrucijada. El factor geopolítico y la intriga en torno a la clave del Banco Central generan una gran incertidumbre. Muchos prevén que muy pronto, con la caída de la rentabilidad de los depósitos, los enormes ahorros de la población se desviarán al sector inmobiliario, donde se generará un déficit de oferta debido a la ralentización del lanzamiento de nuevos proyectos por parte de los promotores, y los precios volverán a dispararse.

Publicado en el periódico "Moskovsky Komsomolets" n.º 29542 del 17 de junio de 2025.

Titular de periódico: Inversores interesados ​​en vivienda secundaria